V předchozích dílech jsem popisoval cestu, která vedla k finálnímu výběru našeho bytu. Dnes přichází ta část, která zajímá téměř každého jako první – peníze.

Kupní cena uvedená v inzerátu totiž není konečná cena.

Pokud vás zajímají skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku, je potřeba počítat s tím, že k ceně bytu připočítáte dalších 13–16 % navíc. A někdy i víc.

Do hry vstupují daně, právník, notář, katastr, realitní kancelář a další administrativní poplatky, které si při prvním pohledu na inzerát vůbec neuvědomíte.

V tomto článku proto podrobně rozeberu:

všechny kroky, které jsme museli během koupě absolvovat,
konkrétní částky, které jsme zaplatili,
i chyby, které bych dnes už neudělal.

Na konci najdete přesnou tabulku s rozpisem našich nákladů do posledního eura.

Právník ano, nebo ne?

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti ve Španělsku, velmi rychle narazíte na otázku:

Je právník opravdu nutný?

Krátká odpověď: ano.

Dlouhá odpověď: ano, pokud nechcete riskovat stovky tisíc eur.

My jsme za právní služby zaplatili téměř 4 000 €.

Na první pohled to může působit jako vysoká částka. Jenže kupujete nemovitost za více než 200 000 € a právě tady se šetřit opravdu nevyplácí.

Co právník skutečně řeší?

Dobrý právník při koupi nemovitosti ve Španělsku řeší spoustu věcí.

A to zejména:

kontroluje výpis z katastru
prověřuje případné dluhy a věcná břemena
ověřuje vlastnictví
kontroluje závazky vůči SVJ
připravuje a kontroluje Arras smlouvu
zastupuje vás u notáře
řeší daň z převodu
zajišťuje zápis do katastru
pomáhá s převodem energií

Tohle všechno je administrativní i právní práce, kterou běžný kupující v cizí zemi bez znalosti systému jen těžko zvládne sám.

Největší přínos právníka? Klid.

Pro mě osobně nebyla největší hodnota právníka v tom, že „vyřídil papíry“.

Byla v tom, že odpovědnost za správnost transakce neležela na nás.

Pokud by se objevila právní chyba, šla by za ním. A tenhle psychologický klid při převodu čtvrt milionu eur je k nezaplacení.

Není to jako v ČR

To, že máte právníka, ale neznamená, že se o nic nestaráte.

Ve Španělsku fungují procesy jinak než v ČR:

věci trvají déle
komunikace je méně proaktivní
pokud se blíží svátek, vše se může zastavit

Doporučuji se mentálně nastavit na to, že některé kroky budou pomalejší, než čekáte. Pak můžete být jen příjemně překvapeni.

NIE: číslo bez kterého ve Španělsku neexistujete

Jedna z prvních věcí, kterou jsme museli při koupi nemovitosti vyřešit, bylo NIE.

A tady je zásadní informace:

Pokud máte právníka, NIE vám ve většině případů zařídí on.

My jsme osobně nikam nechodili, nestáli jsme fronty na policii ani nevyplňovali formuláře ve španělštině. Vše proběhlo na základě plné moci, kterou jsme právníkovi udělili.

To je další důvod, proč má právní zastoupení smysl – odpadne vám další administrativní kolečko v cizím jazyce.

Co je vlastně NIE?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) je osobní identifikační číslo cizince ve Španělsku.

Bez NIE:

si nekoupíte nemovitost,
neotevřete bankovní účet,
nezaplatíte daň z převodu,
nepřevedete energie,
nepodepíšete kupní smlouvu.

Je to vaše oficiální identita ve španělském systému.

Je jedinečné a platí doživotně.

Jak probíhá vyřízení přes právníka

Standardní postup je jednoduchý. Udělíte právníkovi plnou moc, on podá žádost vaším jménem a po schválení obdržíte certifikát s přiděleným číslem NIE.

Pokud vše běží hladce, může to být otázka několika dní. Někdy to může trvat déle – záleží na vytíženosti úřadů.

Důležité ale je, že se o to ve většině případů osobně nestaráte vy, ale váš právník.

Kupujete ve dvou? Potřebujete NIE oba

Pokud kupujete nemovitost napůl, například jako manželé, musí mít NIE oba.

Nestačí, aby ho měl jen jeden z vás. Bez NIE nemůžete být zapsáni jako spoluvlastník a bez zápisu v katastru nejste právně majitelem.

NIE si dobře uschovejte

Jakmile NIE obdržíte, dobře si ho uložte. Budete ho používat opakovaně – při komunikaci s bankou, při převodu energií, při řešení daní i při dalších administrativních krocích.

NIE není rezidence

NIE není totéž co rezidence. Můžete vlastnit nemovitost ve Španělsku a být stále daňovým rezidentem v České republice.

Většina českých kupujících je ve Španělsku vedena jako nerezident, což má dopad na pozdější daňové povinnosti.

Bankovní účet ve Španělsku

Další krok, který vás při koupi nemovitosti ve Španělsku čeká, je otevření španělského bankovního účtu.

A tady je důležité si říct jednu věc naprosto jasně:

Český účet vám nestačí.

Teoreticky možná ano, prakticky ne.

Proč je španělský účet nutností

Ve Španělsku funguje systém přímého inkasa jinak než v České republice.

Poskytovateli služby jednoduše sdělíte svůj IBAN a on si začne z vašeho účtu automaticky strhávat peníze.

Bez další autorizace.
Bez potvrzení v aplikaci.
Bez dalšího schvalování.

A pokud byste chtěli inkaso zrušit, řešíte to až zpětně.

Technicky by měl fungovat i zahraniční SEPA účet. V praxi vám ale většina institucí řekne, že potřebují španělský IBAN.

A tím debata končí.

Kterou banku jsme vybrali

Po vlastní rešerši jsme zvolili CaixaBank.

Důvody byly jednoduché:

dobrá podpora pro cizince,
internetové bankovnictví v angličtině,
silná pobočková síť,
možnost řešit většinu věcí na dálku.

Není to nejlevnější banka na trhu, ale při správě nemovitosti ze zahraničí pro nás byla klíčová stabilita a dostupnost.

Na toto si dejte pozor

Pokud kupujete nemovitost do společného jmění, musí být bankovní účet veden na oba.

Ne jen na jednoho z vás.

A zároveň musí být u každého z vás v systému banky správně uvedeno:

telefonní číslo,
e-mailová adresa.

Tohle si ohlídejte ještě před dokončením otevření účtu.

My jsme to neudělali.

Naše chyba a cesta do Španělska navíc

V našem případě právník při zakládání účtu neuvedl telefon ani u jednoho z nás.

Účet sice existoval, ale nebylo možné plnohodnotně aktivovat a nastavit internetové bankovnictví.

A tuto změnu nelze vyřešit na dálku.

Musíte osobně na pobočku.

Takže jsme museli kvůli takové hlouposti zpátky osobně do Španělska.

Co si z toho odnést

Po založení účtu doporučuji okamžitě zkontrolovat několik bodů.

Zejména:

že jste uvedeni oba,
že má každý z vás správně zadané kontaktní údaje,
že Vám funguje internetové bankovnictví,
že máte přístup do aplikace.

Nepředpokládejte, že je vše nastaveno správně.

Ve Španělsku se může stát cokoliv.

Arras smlouva

Pokud jste podepsali rezervační smlouvu, dalším krokem je tzv. Arras smlouva (Contrato de Arras).

A tady už nejde o symbolický závazek.

Tady už jde o skutečné peníze.

Následuje po rezervační smlouvě

Rezervační smlouva bývá jednoduchá.

V našem případě měla tři stránky a v podstatě jen potvrzovala náš zájem o koupi nemovitosti. Součástí byl rezervační poplatek ve výši 10 000 €.

Pokud bychom od koupě odstoupili my, částka by propadla prodávajícímu.

Pokud by odstoupil prodávající, musel by nám vrátit dvojnásobek, tedy 20 000 €.

Takto je to ve Španělsku běžně nastavené.

Co je Arras smlouva

Arras smlouva je mnohem detailnější a právně závaznější dokument. Dá se přirovnat ke smlouvě o smlouvě budoucí, ale v praxi se velmi blíží finální kupní smlouvě.

Obsahuje například:

přesné podmínky prodeje,
termín podpisu kupní smlouvy,
potvrzení, že nemovitost je bez dluhů,
práva a povinnosti obou stran,
přesnou výši doplatku.

A hlavně:

Při podpisu Arras smlouvy se skládá 10 % z kupní ceny nemovitosti.

V našem případě to bylo:

10 % z 215 000 € = 21 500 €

Od této částky se odečítá již zaplacený rezervační poplatek, takže jsme při podpisu Arras dopláceli rozdíl.

To už je částka, která bolí.

Co si do Arras můžete prosadit

Tohle je poslední moment, kdy můžete vyjednávat podmínky.

My jsme si například do smlouvy nechali zakotvit opravu popraskané omítky v bytě. Budova byla nová a jak si „sedala“, objevily se praskliny. Bylo to ještě v záruce developera.

Bylo nám jasné, že po převodu by komunikace s developerem byla složitější.

Proto jsme trvali na tom, aby opravy proběhly ještě před finálním podpisem.

A zpětně to hodnotím jako velmi správné rozhodnutí.

Může to celý proces koupě zpomalit

Arras jsme podepsali s tím, že opravy budou hotové rychle.

Nebyla to pravda.

Developer reagoval pomalu. Termíny se posouvaly. Celý proces se protáhl o téměř dva měsíce.

Nakonec část oprav dokončil developer a část zajistil makléř, který kvůli tomu obětoval část své provize, jen aby se obchod dotáhl do konce.

Tady se znovu ukázalo, že ve Španělsku je potřeba počítat s tím, že čas plyne jinak.

Jakmile je Arras podepsaná, ustoupení od obchodu už není jednoduché.

Finančně ani psychologicky.

A právě proto je důležité ji číst opravdu pečlivě a nenechat se tlačit do rychlého podpisu.

Kupní smlouva

Po podpisu Arras smlouvy už zbývá poslední právní krok – podpis kupní smlouvy u notáře.

A právě tady dochází k oficiálnímu převodu vlastnictví.

Jak probíhá podpis kupní smlouvy

Ve Španělsku se kupní smlouva podepisuje formou notářského zápisu (Escritura Pública).

Notář:

ověří totožnost stran,
zkontroluje dokumentaci,
potvrdí podmínky převodu,
a stvrdí změnu vlastníka.

Podpisem u notáře se stáváte vlastníkem nemovitosti. Zápis do katastru probíhá následně, ale ten už je administrativní formalita.

Dá se to vyřídit na dálku?

Ano.

Pokud máte právníka s plnou mocí, může kupní smlouvu podepsat za vás.

My jsme u podpisu osobně nebyli. Právník jednal naším jménem na základě plné moci, kterou jsme mu udělili.

Celý proces byl otázkou jednoho odpoledne.

A tady musím říct, že jakmile jsou splněny všechny podmínky a peníze připravené, funguje to velmi efektivně.

Co se děje v den podpisu

doplatíte kupní cenu,
uhradí se daň z převodu nemovitosti,
zaplatí se notář,
podá se návrh na zápis do katastru,
začíná převod energií a dalších služeb.

A od tohoto dne je byt oficiálně váš.

Další povinné platby a poplatky

Jakmile je kupní smlouva podepsaná, přichází na řadu povinné platby státu a dalším institucím.

Upřímně řečeno, tuto část jsme osobně téměř neřešili. Byla plně v kompetenci právníka. My jsme jen poslali potřebné finance a on zajistil jejich rozdělení a úhradu.

To ale neznamená, že byste neměli vědět, za co přesně platíte.

Daň z převodu nemovitosti

Největší položkou je daň z převodu nemovitosti.

V našem regionu činila 10 % z kupní ceny.

Z částky 215 000 € to znamenalo:

21 500 €

Tato daň se platí regionální vládě a bez její úhrady nelze převod dokončit.

Notář

Podpis kupní smlouvy probíhá formou notářského zápisu, což je povinné.

Poplatek za notáře v našem případě činil přibližně:

2 000 €

Výše poplatku se může mírně lišit podle hodnoty nemovitosti a rozsahu dokumentace.

Katastr nemovitostí

Po podpisu kupní smlouvy se nový vlastník zapisuje do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad).

Poplatek za zápis vyšel zhruba na:

1 000 €

I tato částka se odvíjí od ceny nemovitosti.

Poměrná část roční daně IBI

Roční daň z nemovitosti (IBI) se mezi prodávajícím a kupujícím rozděluje podle toho, kolik měsíců v daném roce nemovitost vlastnili.

My jsme hradili poměrnou část přibližně:

500 €

Zbytek zaplatil původní majitel.

Právní služby a další náklady

K výše uvedeným částkám je potřeba připočítat i odměnu právníkovi a provizi realitní kanceláři.

V našem případě tak celkové dodatečné náklady výrazně přesáhly samotnou desetiprocentní daň z převodu.

Když všechno sečtete, dostanete se přibližně na 13–16 % nad kupní cenu nemovitosti.

A právě proto je důležité počítat s tím, že kupní cena není konečná cena.

Tabulka s kompletním rozpisem nákladů

Cena nemovitosti

Položka	Částka
Katalogová cena nemovitosti	235 000 €
Vyjednaná sleva	– 10 000 €
Odečtení odměny realitky	– 10 000 €
Finální kupní cena nemovitosti	215 000 €

Náklady spojené s koupí

Položka	Částka
Daň z převodu nemovitosti (10 %)	21 500 €
Notář	2 000 €
Katastr nemovitostí	1 000 €
Provize realitky + druhé realitky	14 300 €
Právník včetně převodu služeb	3 541,50 €
Poměrná část daně IBI 2025	500 €

Celková zaplacená částka

Celkem zaplaceno

257 841,50 €

Uvedená částka zahrnovala kromě samotného bytu také parkovací místo a skladovací místnost, které byly součástí převodu.

Hypotéku jsme neřešili.

Kolik tedy skutečně stojí koupě bytu ve Španělsku?

Původní katalogová cena nemovitosti byla 235 000 €.

Vyjednali jsme slevu 10 000 €, takže jsme se dostali na 225 000 €.

V kupní smlouvě pak figurovala částka 215 000 €.

Důvod byl jednoduchý – 10 000 € představovalo provizi realitního makléře, která byla vyčíslena samostatně. Daň z převodu se totiž počítá pouze z ceny samotné nemovitosti, nikoli z provize.

Celkově jsme ale za nemovitost, včetně všech daní a poplatků, zaplatili 257 841,50 €.

Rozdíl mezi vyjednanou cenou 225 000 € a konečnou částkou tak činí přibližně 15 % navíc.

Pokud tedy dnes počítáte rozpočet na koupi nemovitosti ve Španělsku, připočtěte si k ceně bytu dalších 13-16 % na poplatky.

V dalším článku se budu věnovat tomu, co je potřeba zařídit po nákupu nemovitosti.