Naopak – právě tady začíná druhá fáze. V okamžiku, kdy převezmete klíče, se rozběhne několik praktických kroků, které je potřeba vyřešit relativně rychle.

Převod elektřiny, voda, internet, společenství vlastníků, daň IBI nebo Modelo 210 – to všechno jsou povinnosti, které po koupi nemovitosti ve Španělsku přicházejí na řadu.

V tomto článku proto podrobně popíšu, co jsme museli zařídit my a kde se proces zbytečně zkomplikoval, abyste to Vy mohli udělat lépe.

Převod elektřiny ve Španělsku (Iberdrola)

Jednou z prvních věcí, které je potřeba po koupi nemovitosti vyřešit, je převod elektřiny na nového majitele.

V našem případě byl dodavatelem Iberdrola, jedna z největších energetických společností ve Španělsku.

Převod za nás vyřídil právník, takže jsme nemuseli obíhat žádné pobočky. Stačilo dodat potřebné údaje a po přepsání smlouvy jsme si mohli vytvořit účet v jejich aplikaci.

To doporučuji udělat co nejdříve.

V aplikaci vidíte:

spotřebu po jednotlivých hodinách,
výši rezervovaného příkonu (potencia contratada),
vystavené faktury,
detailní rozpis plateb.

Ve Španělsku se běžně neplatí zálohy, ale fakturuje se skutečně spotřebovaná elektřina za dané období. Máte tak přesný přehled o tom, kolik byt reálně stojí v provozu.

Jak ušetřit na elektřině

Pokud chcete ušetřit, doporučuji hned po převodu zkontrolovat aktivované služby. Iberdrola často automaticky přidává doplňkové balíčky, například:

Pack Iberdrola Hogar
Protección de Pago Plus

Tyto služby nejsou pro běžný apartmán nutné a zbytečně navyšují měsíční účet. My jsme je jednoduše zrušili přes zákaznický chat v aplikaci během několika minut.

Pokud máte elektromobil, nezapomeňte si v aplikaci aktivovat cashback za nabíjení vozidla u Iberdroly. Z každého nabíjení obdržíte bonus 5 %, který si můžete následně odečíst z měsíční faktury za elektřinu.

Kolik stojí elektřina ve Španělsku?

V našem případě se měsíční platby pohybují přibližně mezi 30 až 70 €, podle ročního období a využití bytu.

Největší spotřebu má:

klimatizace,
ohřev vody,
vaření.

Převod vody ve Španělsku (Facsa)

Po elektřině nás čekal převod vody. V našem případě byla dodavatelem společnost Facsa, která zajišťuje vodohospodářské služby v oblasti Castellónu.

Na rozdíl od elektřiny nebyl proces úplně bez komplikací.

Převod smlouvy sice formálně vyřídil právník, ale několik týdnů po převodu jsme zjistili, že smlouva stále není plně aktivní v jejich systému. To znamenalo, že jsme neměli přístup k online účtu ani k elektronickým fakturám.

A tady přišla první praktická lekce.

Komunikace jen ve španělštině

Facsa sice umožňuje komunikaci přes online formulář, ale odpovědi přicházely výhradně ve španělštině. V angličtině to v našem případě nefungovalo.

Situaci jsem nakonec řešil já přes jejich webový kontaktní formulář a komunikaci jsem vedl ve španělštině (pomocí ChatGPT).

Napsal jsem jim, že po převodu vlastnictví stále nemáme aktivní smlouvu v systému a že potřebuji potvrdit, že je odběr vedený na naše jméno a že nám bude umožněn přístup k online účtu.

Po několika dnech přišla odpověď a následně se smlouva v systému skutečně objevila. Teprve potom bylo možné zaregistrovat se do zákaznické zóny a aktivovat elektronické faktury.

Fakturace vody

Voda se v našem případě platí čtvrtletně, nikoliv měsíčně jako elektřina.

Roční náklady nejsou nijak dramatické. Platíme přibližně 40 € za čtvrtletí, samozřejmě podle skutečné spotřeby.

Co doporučuji zkontrolovat

Po převodu vody doporučuji ověřit:

že je smlouva skutečně přepsaná na vaše jméno,
že máte přístup k online účtu,
že jsou správně nastavené kontaktní údaje,
že vám chodí elektronické faktury.

Pokud něco z toho nefunguje, je lepší to řešit hned. Zpětné dohledávání bývá komplikovanější.

Internet v apartmánu (Nettlar)

Po elektřině a vodě jsme řešili ještě jednu důležitou věc – stabilní internetové připojení.

Bez internetu se dnes neobejdete. A to nejen kvůli práci nebo běžnému používání internetu. V našem případě byl internet zásadní i kvůli alarmu v bytě, který bez pevného připojení nefunguje spolehlivě.

Mobilní hotspot přes 4G může krátkodobě stačit, ale jako dlouhodobé řešení pro apartmán nedává smysl.

Rozhodli jsme se pro optický internet od společnosti Nettlar (Castellón).

Jak jsme výrazně ušetřili

Internet jsem neobjednával přes klasický formulář na webu.

Kontaktoval jsem přímo pobočku v Castellónu přes WhatsApp a díky lokální nabídce platíme za 300 Mbit připojení přibližně 8 € měsíčně.

Standardní cena přitom může být kolem 30 €.

Rozdíl je tedy výrazný.

Za instalaci ani modem jsme neplatili nic navíc. Vše bylo zahrnuto v měsíčním poplatku s 12měsíčním závazkem.

Kde hledat lepší nabídku

Pokud kupujete byt v rezidenčním komplexu, doporučuji hledat speciální nabídky přímo v domě.

Často se objeví:

reklamní leták ve schránce,
informace na nástěnce SVJ,
nebo nabídka zveřejněná na webu SVJ či budovy.

Lokální nabídky mohou být výrazně výhodnější než oficiální ceník na webu.

Po aktivaci služby si zároveň zkontrolujte, že se peníze za internet skutečně strhávají z vašeho účtu v domluvené výši.

Společenství vlastníků (Comunidad)

Další věcí, která po koupi nemovitosti automaticky vstupuje do hry, je společenství vlastníků jednotek, ve Španělsku označované jako Comunidad de propietarios.

Každý bytový dům má svou komunitu, která spravuje:

společné prostory,
bazén,
výtahy,
úklid,
pojištění budovy,
případné opravy.

Poplatky se výrazně liší podle typu budovy a jejího vybavení.

Kolik platíme my

V našem případě platíme přibližně 200 € za čtvrtletí.

Výše poplatku závisí mimo jiné na:

velikosti bytu,
podílu na společných částech,
rozsahu služeb,
aktuálních opravách nebo investicích.

Je dobré počítat s tím, že pokud se schválí větší oprava (například fasáda, výtah nebo bazén), může přijít i mimořádný příspěvek.

Ověření dluhů po předchozím majiteli

Po koupi nemovitosti doporučuji komunitu aktivně kontaktovat a nechat si potvrdit, že všechny případné dluhy předchozího majitele vůči SVJ jsou vyrovnané.

Formálně by to mělo být vyřešeno už při prodeji, ale osobní potvrzení dává klid. Já jsem komunitu kontaktoval přímo a požádal o potvrzení bezdlužnosti. Komunikaci jsem vedl ve španělštině (opět pomocí ChatGPT).

Je to jednoduchý krok, který zabere pár minut, ale může předejít nepříjemnému překvapení.

Schůze a komunikace

Komunita pravidelně svolává schůze vlastníků, kde se rozhoduje o důležitých věcech. Pokud se nemůžete účastnit osobně, můžete někomu udělit plnou moc.

Je důležité:

sledovat oznámení,
číst zápisy ze schůzí,
reagovat na důležité body.

Rozhodnutí většiny jsou závazná i pro ty, kteří se schůze nezúčastní.

Co doporučuji

Po koupi bytu doporučuji:

ověřit si výši aktuálních poplatků,
zjistit, zda nejsou schválené plánované opravy,
uložit si kontakt na správce budovy,
zjistit způsob komunikace (e-mail, WhatsApp, nástěnka).

U druhého bydlení je přehled o dění v domě klíčový. Informace se často řeší rychle a ne vždy formálně.

Daňové povinnosti po koupi nemovitosti

Podpisem kupní smlouvy a zaplacením daně z převodu celý proces z pohledu daní nekončí.

Po koupi nemovitosti ve Španělsku vznikají další pravidelné povinnosti, které je potřeba si hlídat.

V zásadě jde o dvě hlavní oblasti:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Daň z příjmu nerezidentů (Modelo 210)

IBI – každoroční daň z nemovitosti

IBI je španělská obdoba daně z nemovitosti. Platí se každoročně a její výše závisí na:

lokalitě,
katastrální hodnotě nemovitosti,
rozhodnutí konkrétní obce.

V roce koupě bývá daň rozdělená poměrně mezi prodávajícího a kupujícího podle období vlastnictví. Tento poměr obvykle vyřídí právník při dokončení převodu.

Zároveň vás většinou přihlásí k placení daně v následujících letech.

Přesto doporučuji si ověřit, že jste skutečně vedeni jako nový plátce a že je daň správně nastavena k inkasu z vašeho španělského účtu.

Od dalšího roku už jde povinnost plně za vámi.

Daň z příjmu nerezidentů (Modelo 210)

Pokud jste daňoví nerezidenti ve Španělsku, máte povinnost podávat přiznání k dani z příjmu.

Pokud byt pronajímáte, podává se Modelo 210 ze skutečných příjmů z pronájmu.
Pokud byt nepronajímáte, podává se Modelo 210 z tzv. imputovaného příjmu (fiktivní příjem z vlastnictví nemovitosti).

Daň z příjmu nerezidentů tedy platíte i v případě, že byt nepronajímáte.

Jak jsem to řešili my

Daňové přiznání jsme neřešili sami.

Obrátili jsem se na účetní, která za nás:

vyplnila formulář,
podala přiznání,
zajistila platbu daně.

Cena za tuto službu se pohybuje přibližně mezi 100–200 € ročně, podle rozsahu služeb.

K podání je navíc potřeba digitální certifikát, který vám účetní zařídí přibližně za 30 €.

Na co si dát u daní skutečný pozor

Určitě si ověřte, že:

jste skutečně evidováni jako nový plátce IBI,
obec má správně uvedený váš bankovní účet,
víte, kdy budete podávat Modelo 210 a kdo ho za vás připraví,
máte vyřešený digitální certifikát pro budoucí podávání daní online.

Většinou je to bez problémů, pokud spolupracujete s dobrým právníkem a účetní. Přesto se vyplatí mít vše pod kontrolou a řešit to dříve, než na konci následujícího roku.

Závěr

Zařizování všeho kolem nemovitosti po jejím nákupu je administrativně náročné. Ať už jste v České republice nebo ve Španělsku.

Ve Španělsku je to ale často ještě umocněné tím, že věci mají své vlastní tempo. Pokud se blíží svátky, dovolená nebo srpen, může se z několika dnů stát několik týdnů.

Největší lekce, kterou jsem si z toho odnesl, je jednoduchá: obrnit se trpělivostí.

Některé věci se zkrátka neurychlí.

A čím víc s nimi člověk bojuje, tím víc energie ho to stojí.

Berte to jako nutnou součást celého procesu.

Jakmile si všechny provozní a daňové věci nastavíte, vše začne fungovat normálně a administrativa se stane jen občasnou rutinou.